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Schäden in und an der Eigentumswohnung
Was nun?

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Die hier veröffentlichten oder besprochenen Entscheidungen sind jeweils zuerst Einzelfallentscheidungen, so dass ihre Anwendung auf vergleichbare Sachverhalte einer juristischen Bewertung und Beratung vorbehalten sein muss, so dass unseren Mitgliedern empfohlen wird, durch unsere Rechtsberater die Vergleichbarkeit des eigenen Falles mit den Grundsätzen solcher Entscheidungen klären zu lassen.

Schäden in und an der Eigentumswohnung – was nun?

Im Grundeigentum Heft 7/2017 (S. 427 ff.) ist eine Entscheidung des BGH veröffentlicht worden, die für Wohnungseigentümer interessant ist. Es werden dort aus Anlass einer bestimmten Fallkonstellation allgemeine Ausführungen gemacht, die für Wohnungseigentümer im Hinblick auf Gemeinschaftsordnungen, sowie Ansprüche und Haftungen bei Schäden wichtig sein können, was uns Anlass geben soll, einige Grundsätze anzusprechen.

In dieser Entscheidung vom 09.12.2016 – V ZR 124/16 – geht es um die Begriffe von Instandhaltung und Instandsetzung, sowie deren Inhalte, wie aber auch um die Frage, inwieweit Schäden am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers von der Gemeinschaft oder von anderen Wohnungseigentümern auszugleichen sein können oder sind, auch wenn diese erst durch Reparaturmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum oder anderem Sondereigentum entstanden sind.

I.
Diese beiden Begriffe – Instandhaltung und Instandsetzung - werden in vielen Gemeinschaftsordnungen verwendet, ohne dass sie mit der nötigen Klarheit voneinander abgegrenzt werden. Solange entsprechende Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum und deren Kosten gem. dem Grundsatz in § 16 WEG jeweils die gesamte Gemeinschaft treffen, muss man sich über eine Abgrenzung auch keine großen Gedanken machen.

Es werden aber mitunter abweichend von diesem grundsätzlichen Verteilungsschlüssel in § 16 WEG dem einzelnen Sondereigentümer insoweit Pflichten auferlegt, als er Instandhaltungen oder auch Instandsetzungen auch solcher Teile des Gemeinschaftseigentums selbst vorzunehmen bzw. deren Kosten allein zu tragen hat, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden, so dass man als hiervon betroffener Wohnungseigentümer schon wissen muss, welche Maßnahmen darunter fallen können, mit denen man belastet ist, oder deren Kosten man selbst und allein zu tragen hat.

Es ist daher zu definieren, was unter Instandhaltung zu verstehen ist, bzw. welche Maßnahmen hierzu gehören, wie sich dies auch für Instandsetzung und deren Maßnahmen gehört. Unter Instandhaltung versteht die Rechtsprechung im allgemeinen nur eine übliche Pflege und Wartung von Einrichtungen, also z.B. auch das Reinigen von Rohren und anderen Einrichtungen, um deren Betrieb zu gewährleisten bzw. aufrechtzuerhalten. Ein typisches Beispiel für auferlegte Instandhaltungen sind solche an Fenstern einer Wohnung, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind, deren Instandhaltung aber in vielen Gemeinschaftsordnungen dem jeweiligen Sondereigentümer auferlegt werden. Die Pflege und Wartung der Bänder und Schließeinrichtungen ist Instandhaltung, während Reparaturmaßnahmen an solchen Teilen oder deren Ersetzung eben Instandsetzungen sind.

Das gilt z.B. auch für für Grundstücksflächen, die einem Sondernutzungsrecht unterliegen.

Unter Instandsetzung werden dagegen alle darüber hinausgehenden Maßnahmen verstanden, die erforderlich sind, um nach einem Defekt die Funktionsfähigkeit und den bestimmungsgemäßen Gebrauch wiederherzustellen, also Reparaturen auszuführen, oder auch Erneuerungen von defekt gewordenen Einrichtungen. Unter Instandsetzungen können aber auch vorbeugende Maßnahmen zur Vermeidung eines späteren Defekts fallen. Natürlich können Überschneidungen zwischen beiden Begriffen stattfinden, nur hängt im Allgemeinen die Abgrenzung nicht von der Größenordnung einer Maßnahme ab, sondern von ihrer Art. Demgemäß sind auch kleine Reparaturen keine Instandhaltungen, sondern Instandsetzungen. Insofern gibt es Unterschiede zum Mietrecht, insbesondere im Bereich der Begriffsbestimmungen bei der preisgebundenen Neubaumiete in § 28 II.BVO.

Werden von der Gemeinschaftsordnung einem Sondereigentümer also nur die Instandhaltung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugeordnet, so ist eine darüber hinausgehende Instandsetzung an solchen Teilen, also z.B. eine Reparatur oder gar eine Erneuerung, weiterhin Aufgabe der Gemeinschaft.

Natürlich können in einer Gemeinschaftsordnung auch Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum und deren Kosten einzelnen Wohnungseigentümern zugeordnet werden, wenn z.B. solche gemeinschaftlichen Einrichtungen im Bereich von Sondereigentumen vorhanden sind, die ausschließlich diesem Sondereigentum dienen.


II.
Es ist nun allerdings nicht selten, dass Teile eines Sondereigentums geschädigt werden, weil z.B. Schäden am Gemeinschaftseigentum auftreten, aber auch Schäden im Sondereigentum eines anderen Sondereigentümers, wie auch deren Beseitigung zu Schäden am Sondereigentum eines anderen Sondereigentümers führen.

Tritt ein Schaden am Sondereigentum dadurch auf, dass Gemeinschaftseigentum im Laufe der Zeit defekt wird, so hat ein hierdurch geschädigter Sondereigentümer keine Ansprüche gegenüber der Gemeinschaft, weil er selbst Teil der Gemeinschaft ist, die für die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich ist, und der Schaden aus dem der Gemeinschaft gehörenden Gemeinschaftseigentum resultiert bzw. hervorgerufen wurde. Er würde in seiner Person gleichzeitig Anspruchssteller und Anspruchsgegner sein. In einem solchen Fall hat ein solcher geschädigter Sondereigentümer gegen die Gemeinschaft auch keinen so genannten nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 II.2 BGB, was der BGH (BGHZ 185,371 ff.) schon im Mai 2010 entschieden hatte, und worauf der BGH im jetzigen Urteil noch einmal ausdrücklich hinweist (Urteil vom 21.05.2010 – V ZR 10/10 -).

Etwas anderes gilt natürlich für den Fall, dass der Defekt am Gemeinschaftseigentum, der zu einem Schaden an einem Sondereigentum geführt hat, von der Gemeinschaft vernachlässigt wurde, also gegebenenfalls trotz Kenntnis nicht behoben wurde, wodurch dann der Schaden an dem Sondereigentum ermöglicht wurde.

Tritt ein Schaden am Sondereigentum in Folge von Reparaturmaßnahmen am defekt gewordenen Gemeinschaftseigentum auf, das also repariert oder erneuert werden musste, so hat der geschädigte Sondereigentümer einen Anspruch gegenüber der Gemeinschaft gemäß § 14 Nr. 4 WEG auf Schadensersatz in Höhe der erforderlichen Reparaturkosten zur Instandsetzung seines eigenen durch diese Reparatur geschädigten Sondereigentums. Hierzu weist der BGH in seiner jetzigen Entscheidung ausdrücklich darauf hin, dass es sich hierbei um einen verschuldensunabhängigen Schadensersatzanspruch handelt, so dass es nicht darauf ankommt, ob der durch die Reparaturmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum entstehende Schaden im Sondereigentum dieses Sondereigentümers verschuldet ist, gegebenenfalls durch unsachgemäßes Handeln bei der Reparatur.

Der BGH merkt auch noch an, dass es sich bei diesem Anspruch um einen echten Schadensersatzanspruch handelt, auf den die allgemeinen Vorschriften für die Beanspruchung von Schadensersatz (§ 249 ff. BGB) Anwendung finden, was vielen von uns aus dem Schadensersatzrecht bei Kraftfahrzeugunfällen im Straßenverkehr geläufig ist. Auch ein durch Reparaturmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum geschädigter Sondereigentümer kann daher die fiktiven Kosten für die Instandsetzung seines eigenen Sondereigentums verlangen, ohne die Reparatur ausführen zu müssen, wobei ihm dann allerdings nur der Nettobetrag (ohne Mehrwertsteuer) zusteht. Mehrwertsteuer ist nach § 249 II.2 BGB nur bei Durchführung der Reparatur durch einen Betrieb zu erstatten.

Er kann für diesen Nettobetrag die Reparatur entweder selbst ausführen, oder gegebenenfalls auch durch Freunde oder die Familie, oder durch einen billigen Handwerker, also nicht durch Schwarzarbeit, um dadurch Geld zu sparen. Es ist eben seine Sache, in welchem Zustand er sein Sondereigentum erhält, weil es sich bei dem Wohnungseigentum eben um echtes Sondereigentum handelt, mit dem ein Eigentümer quasi nach Belieben verfahren kann (§ 903 BGB), solange dem nicht die Rechte anderer, wie z.B. der anderen Wohnungseigentümer nach § 14.1 WEG, oder die öffentliche Ordnung entgegenstehen.

Dasselbe gilt natürlich für den Fall, dass aus der Reparatur in einem anderen Sondereigentumsbereich ein Schaden in einem Sondereigentum eines Wohnungseigentümers entsteht, wobei der Ersatzanspruch sich dann unmittelbar aus § 280 I BGB ergibt, also nicht aus speziellen Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts. Grundlage hierfür ist das gesetzliche Schuldverhältnis zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern zueinander.

III.
Der BGH hatte in diesem Urteil keinen Anlass, die Probleme des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruches weiter zu erörtern, nur soll an dieser Stelle vorsorglich auch darauf hingewiesen werden. Ein solcher – wie oben ausgeführt – kommt zwar nicht im Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Gemeinschaft in Betracht, aber im Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern untereinander. Die Vorschrift in § 906 II.2 BGB gilt nach ihrem Wortlaut zwischen Grundstückseigentümern, nur hat der BGH in seiner Entscheidung vom 25.10.2013 – V ZR 230/12 – (GE 2014,61 ff.) entschieden, dass Wohnungseigentum echtes Sondereigentum ist, und demgemäß die Interessenlage dieselbe ist wie bei benachbarten Grundstückseigentümern.

Es ist aber ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass dieser Ausgleichsanspruch kein Schadensersatzanspruch ist, also in vielen Fällen nicht so hoch sein wird, weil er nur das ausgleichen soll, was ein Nachbar über das normale Maß hinaus nicht hinzunehmen braucht. Es soll nach den Ausführungen des BGH (GE 2014,61 <63>) lediglich ein nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung zu bestimmender Ausgleich verlangt werden können, wonach eben nur der unzumutbare Teil der Beeinträchtigung auszugleichen sei. Es handelt sich auch um eine Art Auffanganspruch, der immer dann nicht besteht, wenn andere Ansprüche bestehen, also z.B. solche aus einem verschuldet herbeigeführten Schaden.

Wir hoffen, mit diesen Ausführungen eine Art Gerüst für die Bewältigung derartiger Probleme geschaffen zu haben, wobei Einzelprobleme im Rahmen der Rechtsberatung im Verein angesprochen und gegebenenfalls auch gelöst werden können.

W. Becker, Rechtsanwalt
Vorsitzender Haus & Grund Wilmersdorf

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Haus- und Grundbesitzer-Verein Wilmersdorf e.V.

Güntzelstraße 55

10717 Berlin

Tel.: 030 / 883 15 68
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