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Meinung, Rechtshinweise

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Die hier veröffentlichten oder besprochenen Entscheidungen sind jeweils zuerst Einzelfallentscheidungen, so dass ihre Anwendung auf vergleichbare Sachverhalte einer juristischen Bewertung und Beratung vorbehalten sein muss, so dass unseren Mitgliedern empfohlen wird, durch unsere Rechtsberater die Vergleichbarkeit des eigenen Falles mit den Grundsätzen solcher Entscheidungen klären zu lassen.

Themen dieser Seite:

    • Kappungsgrenze
    • Welcher Verwalter zuständig für WEG-Abrechnung?
    • Haftung des Wohnungskäufers aus früheren Beschlüssen:

Kappungsgrenze

5.5.2018
Im Gesetz- und Verordnungsblatt vom 5. Mai 2018 ist nunmehr die (neue) Verordnung zur Senkung der Kappungsgrenze gemäß § 558 I BGB vom 10.04.2018 veröffentlicht worden, die zum 11.05.2018 in Kraft tritt und mit Ablauf des 10.05.2023 wieder außer Kraft tritt.

W. Becker, Rechtsanwalt
Vorsitzender Haus & Grund Wilmersdorf

Welcher Verwalter zuständig für WEG-Abrechnung?

2.5.2018
In Heft 8 der Zeitschrift Das Grundeigentum ist ab Seite 522 eine Entscheidung des BGH veröffentlicht, die auch von Herrn Dr. Briesemeister (Seite 488) angesprochen und kommentiert wird.

Diese Entscheidung beschäftigt sich damit, welcher Verwalter nach einem entsprechenden Verwalterwechsel für die Jahresabrechnung zuständig ist. Dies entscheidet der BGH danach, wann die Abrechnungspflicht nach § 28 III WEG entstanden ist. Demgemäß trifft die Abrechnungspflicht den Verwalter, der zu diesem Zeitpunkt Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist.

Hier muss man natürlich unterscheiden zwischen der Pflicht zur Erstellung der entsprechenden Abrechnung und dem Zeitpunkt einer Beschlussfassung über eine solche Abrechnung. Für die Beschlussfassung kann demgemäß ein nachfolgender Verwalter zuständig sein, wenn im laufenden Geschäftsjahr ein Verwalterwechsel stattfindet, bevor die fällig gewordene Abrechnung erstellt bzw. beschlossen wurde.

Wir sehen uns aber veranlasst, auf folgendes ausdrücklich hinzuweisen:

Obwohl in dem entschiedenen Fall der Verwalterwechsel nicht genau zum Ende des Wirtschaftsjahres eintrat, diskutiert der BGH, ob eine solche Abrechnung nun genau zum Ende des Wirtschaftsjahres, also bei kalenderjährlicher Abrechnung gegebenenfalls am 31.12., oder erst zum 01.01. des Folgejahres fällig wird. Leider lässt der BGH das Ergebnis offen, weil dies für den von ihm zu entscheidenden Fall keine Rolle spielte.

Es wäre aber hilfreich gewesen, wenn der BGH nicht nur den Stand der Meinungen aus Rechtsprechung und Literatur dargestellt hätte, sondern hierzu auch seine Meinung kundgetan hätte, ob nun die Fälligkeit einer solchen Abrechnung schon zum 31.12. des Jahres oder erst zum 01.01. des Folgejahres eintritt, wenn das Wirtschaftsjahr gleich dem Kalenderjahr ist.

Eine entsprechende Klarstellung des BGH hätte dazu beitragen können, vielleicht unnötige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Es dürfte schon einen gewaltigen Unterschied darstellen, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft den ausgeschiedenen Verwalter (nur) auf Rechnungslegung oder auf Erstellung der Wohngeldabrechnungen in Anspruch nehmen kann. Der Aufwand für eine Rechnungslegung dürfte nicht so hoch sein wie der Aufwand für die Erstellung ordnungsgemäßer Jahresabrechnungen (gesamt und einzel), wenn man die gewachsenen Anforderungen an solche Abrechnungen betrachtet.

Demgemäß betrifft diese Entscheidung vom gesamten Text her (leider) nur den Fall, dass während des Laufes des Wirtschaftsjahres ein Verwalterwechsel eintritt.

Es ist weiterhin die Rechtsfrage offen, wen die Abrechnungspflicht trifft, wenn der Verwalterwechsel genau zum Wechsel des Wirtschaftsjahres stattfindet, also z.B. bei kalenderjährlichem Wirtschaftsjahr der alte Verwalter ggf. zum 31. Dezember ausscheidet, der neue Verwalter zum 1. Januar des Folgejahres sein Amt antritt.

W. Becker, Rechtsanwalt
Vorsitzender Haus & Grund Wilmersdorf

Haftung des Wohnungskäufers aus früheren Beschlüssen:

Entscheidung des BGH, die dieser am 15.12.2017 – V ZR 257/16 – verkündet hat.

In dem Rechtsstreit ging es um eine wohl alltägliche Situation, dass eine Wohnung verkauft wird, der Wohnungskäufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird, so dass er nunmehr spätestens Wohngelder an die Gemeinschaft zu zahlen hat. Sofern die Gemeinschaft Sonderumlagen beschließt, um Deckungslücken im Haushalt zu schließen, ist er entsprechend seinem Eigentumsanteil daran ebenfalls beteiligt, und muss entsprechende Beträge zahlen.

Die Besonderheit des jetzt entschiedenen Falls lag darin, dass der Beschluss zu einer Sonderumlage vor dem Eigentumserwerb von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefasst wurde, der neue Wohnungseigentümer aber erst danach im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde.

In dem Beschluss zur Erhebung dieser Sonderumlage war keine Fälligkeit zur Zahlung beschlossen worden, so dass der BGH die Fälligkeit davon abhängig macht, dass der Verwalter die Zahlung anfordert. Im entschiedenen Fall forderte der Verwalter die Zahlung aber erst an, als der Erwerber der Wohnung im Grundbuch eingetragen war, weswegen der Verwalter die Zahlung auch von ihm erforderte.

Der BGH trat der Auffassung des Wohnungseigentümers entgegen, er hafte nicht für Zahlungsansprüche aus Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft, die vor seinem Eintritt in die Gemeinschaft (Eigentumsumschreibung im Grundbuch) gefasst wurden, zumal mangels entsprechender Fälligstellung der zu leistenden Zahlungen schon im Beschluss der Gemeinschaft diese Zahlungen sofort fällig wurden, und demgemäß von seinem Rechtsvorgänger hätten erbracht werden müssen.

Da in dem Beschluss keine Fälligkeit zur Zahlung getroffen wurde, hängt nach Auffassung des BGH die Fälligkeit von der Anforderung durch den Verwalter ab, so dass nicht der Voreigentümer Schuldner dieser anteiligen Sonderumlage war, sondern der im Grundbuch eingetragene Erwerber, dem gegenüber der Verwalter erst die Zahlung erforderte.

Wichtig ist die Entscheidung insbesondere deswegen, weil ein Wohnungskäufer sich eben sehr genau danach erkundigen muss, ob es Beschlüsse gibt, aus denen neben dem Wohngeld weitere Zahlungen an die Gemeinschaft zu entrichten sind, und wann diese Zahlungen fällig werden.

Käufer von Wohnungseigentum (oder Teileigentum) sollten überlegen, entsprechende Klauseln im Kaufvertrag zu vereinbaren, wonach der Verkäufer gegebenenfalls sämtliche Zahlungen aus Sonderumlagen zu leisten hat, die vor der Eigentumsumschreibung beschlossen wurden, auch wenn die Fälligkeit erst nach der Eigentumsumschreibung eintreten sollte.

Der BGH ist hierzu allerdings der Meinung, dass eine solche Regelung nicht unbedingt einem Interessenausgleich zwischen Verkäufer und Käufer entspreche, weil die durch eine Sonderumlage zu finanzierenden Maßnahmen eben erst später durchgeführt werden und auch nicht mehr dem Verkäufer zu Gute kommen.

W. Becker, Rechtsanwalt
Vorsitzender Haus & Grund Wilmersdorf

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Güntzelstraße 55

10717 Berlin

Tel.: 030 / 883 15 68
Fax.: 030 / 886 282 02
E-Mail:info@hug-wilmersdorf.de

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