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Eigenbedarf

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Die hier veröffentlichten oder besprochenen Entscheidungen sind jeweils zuerst Einzelfallentscheidungen, so dass ihre Anwendung auf vergleichbare Sachverhalte einer juristischen Bewertung und Beratung vorbehalten sein muss, so dass unseren Mitgliedern empfohlen wird, durch unsere Rechtsberater die Vergleichbarkeit des eigenen Falles mit den Grundsätzen solcher Entscheidungen klären zu lassen.

Übersicht

Die Hinweise auf dieser Seite:
  • BGH: Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf
  • BGH: Eigenbedarfs-Kündigung einer Wohnung für gewerbliche Zwecke

BGH: Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf

In der Entscheidung (VIII ZR 44/16) vom 29.3.2017 geht es darum, dass ein ehemaliger Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf geltend gemacht hatte, weil die in der Kündigung für die Wohnung vorgesehenen Nutzung dann doch nicht erfolgte, als der Mieter nach einem Räumungsvergleich diese Wohnung geräumt und zurückgegeben hatte.

Der BGH mahnt in dieser Entscheidung eine besonders sorgfältige Prüfung der Gründe an, aus denen heraus der Vermieter die beabsichtigte Nutzung nicht verwirklicht. Er belastet den Vermieter mit einer besonderen (sekundären) Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall dieses ursprünglichen Bedarfs. Es sei dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel (stimmig) darzulegen, aus welchem Grund dieser Bedarf nachträglich entfallen sein soll.

Diese Entscheidung ist für uns allerdings nicht sehr verwunderlich, denn es ist gängige Praxis in unserer Beratung im Verein, dass schon gewichtige Gründe vorhanden sein müssen, wenn die in der Kündigung angegebene Nutzung der Wohnung nicht verwirklicht wird, oder nach einem kurzen Zeitraum wieder aufgegeben wird. Es gibt selbstverständlich Fälle in denen nachvollziehbar die in der Kündigung angegebene Nutzung nicht verwirklicht wird, ohne dass den Vermieter hieran etwa eine Verursachung oder gar ein Verschulden trifft, nur muss dies gegebenenfalls nachvollziehbar und in sich stimmig vorgebracht werden können, so dass diese Gründe überzeugen können.

Im konkreten Fall hatte der BGH an diesen Vortrag des Vermieters z.B. beanstandet, er habe nicht vorgetragen, welche Vorbereitungen er zur beabsichtigte Nutzung getroffen habe, nachdem feststand, dass der Mieter zu einem bestimmten Zeitpunkt die Wohnung werde räumen müssen.

Auch hier kommt es natürlich auf den jeweiligen Einzelfall an, denn man kann mit konkreten Vorbereitungen zur beabsichtigte Nutzung eigentlich immer erst dann beginnen, wenn feststeht, dass der Mieter seiner Verpflichtung zur Räumung, sei es aus einem Vergleich – sei es aus einem Urteil, auch nachkommt. Es gibt nicht wenige Fälle, in denen der von der Räumung betroffene Mieter eine Räumungsfrist beantragt, sei es beim erkennenden Gericht, sei es beim Vollstreckungsgericht, weil z.B. seine (ernsthaften und nachvollziehbaren) Bemühungen zur Erlangung einer neuen Wohnung nicht zum Erfolg geführt haben, oder aber eine angemietete Wohnung nicht zum Räumungstermin zur Verfügung steht, sondern erst einige Zeit später, so dass dann das Vollstreckungsgericht einen Räumungsaufschub bewilligt.

Diese Entscheidung des BGH bietet daher Anlass, Sie als Mitglieder unseres Vereins zu sensibilisieren, die Rechtsberatung im Verein in Anspruch zu nehmen, wenn sich eine solche Situation nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung ankündigt, dass der Grund in der Kündigung sich nunmehr nicht mehr verwirklicht oder verwirklichen lässt.

W. Becker, Rechtsanwalt
Vorsitzender Haus & Grund Wilmersdorf

BGH: Eigenbedarfs-Kündigung einer Wohnung für gewerbliche Zwecke

In der Entscheidung (VIII ZR 45/16) vom 29.3.2017 ging es um eine Wohnung, deren Mietverhältnis deswegen gekündigt wurde, weil die Wohnung für gewerbliche Zwecke genutzt werden sollte, also nicht für Wohnzwecke der Vermieterin.

Das Interessante an dieser Entscheidung und wahrscheinlich auch Neue ist, dass der BGH den Nutzungswunsch für berufliche Zwecke nicht dem Nutzungswunsch für Wohnzwecke gleichstellt. Der BGH führt aus, dass der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs aus § 573 II.2 BGB nicht erfüllt sei, wenn die Wohnung nicht zu Wohnzwecken benötigt werde, sondern einer beruflichen Nutzung zugeführt werden soll.

Der BGH sieht eine solche beabsichtigte Nutzung auch nicht als eine wirtschaftliche Verwertung an, sondern siedelt diese beabsichtigte Nutzung von der Interessenlage her zwischen diesen typisierten Regeltatbeständen an. Hierbei bildet der BGH Fallgruppen, aus denen heraus er grobe Leitlinien bildet. Bei einer beabsichtigten Mischnutzung, also Nutzung zu Wohnzwecken als auch zu geschäftlichen Zwecken, auch bei einer überwiegend geschäftlichen Nutzung, reicht es aus, wenn dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde. Dies begründet der BGH damit, dass bei einer derartigen Mischnutzung der Vermieter dieser Wohnung auch dort einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen wolle.

Bei einer ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken beabsichtigte Nutzung, bei der eine Kündigung eine größere Nähe zur Verwertungskündigung aufweist, muss nach Ansicht des BGH der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen. Dies begründet der BGH damit, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll.

Der BGH weist in dieser Entscheidung auch noch einmal auf die schon vom Bundesverfassungsgericht hervorgehobene Eigentumsgarantie hin, die nicht nur für die Rechtsposition des Vermieters gelte, sondern auch für das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters. Im Hinblick hierauf würden sich allgemeinverbindliche Betrachtungen verbieten, so dass es eben auf die Besonderheiten des Einzelfalls ankomme. Diesen Gesichtspunkt (Besonderheit des Einzelfalles) hebt der BGH schon seit langer Zeit in seinen Entscheidungen hervor.

In unserer Beratung im Verein haben wir immer unsere Mitglieder darauf hingewiesen, dass an die Begründetheit einer entsprechenden Kündigung einem Wohnungsmieter gegenüber hohe Anforderungen gestellt werden, weswegen eine solche Kündigung auch sehr ausführlich und in sich nachvollziehbar begründet sein muss, damit der Wunsch, das Mietverhältnis mit einem Wohnungsmieter aufzulösen als stimmig angesehen werden kann. Dies gilt vor allem auch deswegen, weil § 573 III BGB ausdrücklich bestimmt, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse in dem Kündigungsschreiben anzugeben seien, und andere Gründe nur dann berücksichtigt werden, soweit sie nachträglich entstanden sind.

Da vielfach für Vermieter eine längere Kündigungsfrist gilt (max. 9 Monate) darf nicht der Fall eintreten, dass nach Ablauf dieser Frist und Einreichung einer entsprechenden Räumungsklage festgestellt wird, die Kündigungsgründe seien nicht vollständig oder nicht genügend nachvollziehbar im Kündigungsschreiben dargestellt worden, eine vollständige oder genügend nachvollziehbare Angabe hätte aber zur Wirksamkeit der Kündigung geführt. Im Klageverfahren ist das dann nicht mehr nachzubessern, so dass gegebenenfalls nur erneut gekündigt werden kann, wenn die entsprechenden Gründe immer noch vorliegen sollten. Das Klageverfahren geht dann aber mit der entsprechenden negativen Kostenfolge verloren.

W. Becker, Rechtsanwalt
Vorsitzender Haus & Grund Wilmersdorf

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Haus- und Grundbesitzer-Verein Wilmersdorf e.V.

Güntzelstraße 55

10717 Berlin

Tel.: 030 / 883 15 68
Fax.: 030 / 886 282 02
E-Mail:info@hug-wilmersdorf.de

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